Lassen auch sie Ihre Immobilie vom Fensterputzer managen? Wenn ja, dann befinden Sie sich zur Zeit noch in großer Gesellschaft. Dennoch stellen immer mehr Immobilieneigner fest, dass wirtschaftliches und erfolgreiches Management doch weit mehr Know-how erfordert, als übliche Management-Partner zu leisten imstande sind. Ein guter Grund, um einen Blick auf die Erfolgsmodelle zu werfen, denen sehr wahrscheinlich die Zukunft dieses besonderen Marktes gehört.

Gestern war die Welt noch in Ordnung – hatte man doch die wunderbare Full-Service-Dienstleistung des Facility Managements, welche den Immobilieneigner von sämtlichen Sorgen freisprach, indem sie ebensoviel versprach. Heute – gut zehn Jahre später – beginnt die vermeintliche Allzweckfassade schon längst zu bröckeln.

Zu deutlich tritt zu Tage, dass Facility Management allein bei weitem nicht ausreicht, um die Immobilie wirtschaftlich wirklich nach vorne zu bringen. Immer mehr Investoren gehen sogar soweit zu sagen, dass FM allein nicht einmal ausreicht, um den Wert der Immobilie zu erhalten – geschweige denn: diesen zu optimieren.

Als wichtigster Punkt muss hier die Tatsache gelten, dass seitens der meisten FM-Dienstleister die Kompetenzen fehlen, die Immobilie wirklich ganzheitlich zu erfassen. Im Resultat führt dies dazu, dass die wirklichen Belange des Immobilieneigners hinter einer Vielzahl besserer Hausmeisterarbeiten in den Hintergrund geraten.

So zum Beispiel ein wirklich erfolgsbezogenes Arbeiten hinsichtlich der Vollvermietung der Immobilie. Neue innovative Modelle, wie zum Beispiel das Aktive Immobilienmanagement (AIM), zeigen deutlich, wohin die Reise des Immobilieneigners führen muss, wenn das Management auch wirklich positive Auswirkungen auf die Immobilie als Ganzes haben soll – in Wirtschaftlichkeit, Rendite und Anziehungskraft des Objektes.

Peter Vogel und Guido Knümann von der CODIC setzen genau an diesem Punkt mit AIM an. Geht man dem Erfolg von AIM auf den Grund, so liegt er grundsätzlich schon einmal in der Herkunft des Unternehmens. Die langjährige Erfahrung als Projektentwickler schärft die Augen für den Blick aus Sicht des Immobilienbesitzers. „AIM ist die konsequente Fortsetzung unserer Servicephilosophie aus über 20 Jahren Erfahrung in der Projektentwicklung.“ Gleichwohl ist die soziale Kompetenz im Unternehmen ebenso ausgeprägt. Dies führt zu einem „Austausch auf Augenhöhe“ mit Investoren und Dienstleistern.

„Durch AIM lernen viele Investoren wieder, nach vorne zu denken. Ein wichtiger Impuls, der nach der Fertigstellung einer Immobilie mit der Zeit leider nur zu oft verloren geht,“ erklärt Guido Knümann. Schaut man sich die schläfrige Dynamik in großen Teilen des Immobilienmarktes an, so kann man ihm da nur Recht geben.



Das ist AIM: Der Weg zum Erfolg

Viele Investoren und Bestandshalter vertreten die irrtümliche Annahme, dass Immobilien einer automatischen Wertsteigerung unterliegen.

Die Erfahrung lehrt uns allerdings, dass Tatenlosigkeit entgegen dieser irrigen Annahme tatsächlich zu Wertverlusten führt, die nur mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand wieder ausgeglichen werden können.

Nach Ablauf der Erstvermietungen wirken diese Immobilien vernachlässigt, weil sie unzureichend weiter betreut und falsch bewirtschaftet werden. Ein fester und verbindlicher Ansprechpartner auf Eigentümerseite ist hier nicht bekannt, Reaktionszeiten sind katastrophal und Konflikte vorprogrammiert. Schließlich haben solche Immobilien mit einem latenten Leerstand zu kämpfen.

Vor diesem Hintergrund muss in den Köpfen der Anleger das Bewusstsein rücken, dass bereits die reine Werterhaltung kontinuierliche Folgeinvestitionen erfordert, die über die allgemeinen laufenden Bewirtschaftungskosten hinausgehen und aus den Bruttomieteinnahmen finanziert werden müssen. Nur dann gelingt es, Immobilien in Ihrem Marktumfeld wettbewerbsfähig zu halten.

Dagegen lassen sich Wertsteigerungen erst durch die Erkenntnis und Realisierung von Entwicklungspotentialen erzielen. Dazu müssen Alleinstellungsmerkmale generiert und aufrechterhalten werden, die häufig eine strategische Repositionierung Ihrer Immobilie erfordert.

Herkömmliche Managementleistungen aus den Bereichen FM bestehend aus KOM, TOM und IM oder auch das geheimnisvolle Asset Management können dieser übergeordneten Zielsetzung alleine niemals gerecht werden.

Den Anbietern fehlt die umfassende Kompetenz und der Auftrag, durch die Brille des Eigentümers zu schauen und Objekte erfolgreich weiterzuentwickeln. Zusätzlich bieten die standardisierten Leistungsvereinbarungen und Vergütungsstrukturen wenig Anreiz erfolgsorientiert für den Eigentümer zu handeln.

Zum Aufbau, Erhalt und Ausbau der Wettbewerbsfähigkeit sowie der Ertragsoptimierung für renditeorientierte Immobilien, bietet CODIC jetzt ein proaktives Immobilienmanagement an. Das Aktive Immobilienmanagement, kurz AIM genannt, was auch als „All Inclusive Management“ verstanden werden kann.

Dahinter steckt der pragmatische Ansatz, die generalistischen Fähigkeiten im Bereich der Projektentwicklung konsequent auf den Lebenszyklus der Immobilie nach Fertigstellung anzuwenden, um ein service-, rendite- und ressourcenorientiertes Management für Immobilien aus einer Hand leisten zu können. AIM ist die konsequente Fortsetzung unserer Servicephilosophie aus über 20 Jahren Projektentwicklung.

Das analog zur Projektentwicklung aufgestellte dreistufige Leistungsbild besteht aus den klassisch aufeinander aufbauenden Modulen Analyse, Konzeption und Realisierung, die mit einer Grundvergütung für die Managementleistung kombiniert mit einer cash-flow-orientierten Erfolgsvergütung honoriert werden.

Die Leistungsfähigkeit des AIM wird für Sie bereits in der Portfolio-/Objektanalyse spürbar. Als Analyseinstrument wenden wir hierbei oft unseren Mystery-Test an, mit dem wir eindeutig die Stärken und Schwächen Ihrer derzeitigen Verwaltungsstruktur aufzeigen und dokumentieren, sprechen ganzheitliche Empfehlungen für eine Anpassung bzw. Neuordnung aus und definieren wertverbessernde Maßnahmen.

AIM wirkt nur bei Immobilien mit ausreichenden Entwicklungspotentialen und gesunden Lagekriterien, die hierbei klar herausgearbeitet werden. Darauf aufbauend entwickeln wir ein schlüssiges Wertoptimierungskonzept verbunden mit einem CF-Rendite-Szenario, in dem die prognostizierten Einnahmen und Ausgaben abgebildet werden.

Damit versetzen wir Sie in die Lage, Ihre Investmentstrategie zu überprüfen, mit uns zu beraten und neu zu justieren. In Abhängigkeit von Ihrer Entscheidung richten wir alle Maßnahmen auf die von Ihnen festgelegte Strategie aus.

AIM Übernimmt Verantwortung in Bezug auf ihr eingesetztes Kapital.

Die aktive und regelmäßige Kommunikation mit bestehenden und potentiellen Mietern steht dabei im Zentrum aller Bemühungen. Langjährige Erfahrung, Kommunikationsstärke und soziale Kompetenz im CODIC-Team bilden das Fundament für den Erfolg von AIM.

Im Visier des AIM liegt die nachhaltige Vollvermietung für Investoren, die Ihre Immobilie idealerweise wie ein Wertpapier halten wollen und für das Management einen Dienstleister bevorzugen, mit dem auf Augenhöhe kommuniziert werden kann.

Die Immobilie ist ihr Kapital, der Mieter ihre Rendite.

Der potentielle Wirkungsgrad der Managementleistung AIM ist für jede Immobilie messbar. Es kostet 12 x mehr einen neuen Kunden zu gewinnen als einen bestehenden Kunden zu halten. Anhand der Kosten des Leerstandsabbaus, den sog. Wiedervermietungskosten (WVK), erstellt CODIC ein objektspezifisches CF-Rendite-Szenario auf Basis des entwickelten Wertoptimierungskonzeptes. Insbesondere für vollvermietete Objekte simulieren wir bereits heute realistische Szenarien für den Zeitraum nach Ablauf der Erstvermietungen, mit und ohne AIM, als Entscheidungshilfe für Ihre (Des-) Investmentstrategie.

Bei Objekten mit geringem Vermietungsstand kann durch AIM eine nachhaltige Optimierung der Rendite-Performance erreicht werden, sofern diese über ausreichende Entwicklungspotentiale verfügen.

Bei Objekten mit hohemVermietungsstand wirkt das AIM vorbeugend, indem es Wiedervermietungskosten vermeidet bzw. minimiert, sowie laufende Erträge und Kosten optimiert.

Den höchsten Wirkungsgrad entfaltet jedoch der rechtzeitige und kontinuierliche Einsatz von AIM, der preiswert ist und sich durch eine stetig hohe Rendite auszahlt.

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